임대차 3법이란, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 합헌

2024년 2월 28일 헌법재판소는 이른바 임대차 3 법이 헌법에 위반되지 않는다며 청구인들에 대해 전원일치로 기각 결정을 내렸는데요. 오늘은 이 임대차 3 법이 각각 무엇인지 알아보고 누가 왜 무엇을 헌법 소원하고 헌재의 기각 결정이 뜻하는 것은 무엇인지 전반적으로 살펴보겠습니다.

임차인 보호를 강화한 임대차 3법.

임대차 3법이란?

임대차 3법은 주택 임대차 시장의 안정과 임차인의 권익 보호를 위해 도입된 3가지 정책입니다.

2020년 7월 31일부터 시행된 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 이어 2021년 6월 28일부터 전월세 신고제가 추가로 시행되었습니다.

근거법률: 주택임대차 보호법, 부동산거래 신고법

 

1. 전월세 상한제

전월세 계약 시 임대료 상한을 직전 계약 임대료의 5%로 제한합니다. 다만, 임대인이 상한율을 위반하여 계약을 체결하거나 임대료를 인상할 경우 초과분에 대해서 무효이고 초과지급된 부분을 반환 청구할 수 있지만 계약자체가 반드시 무효화되는 것은 아닙니다.

2. 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

계약갱신청구권의 주요 내용

청구 기간: 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 청구

방법: 서면 또는 구두로 가능

갱신 기간: 2년

갱신 조건:

• 임차인이 계약 기간 동안 임대료를 정기적으로 납부하고 주택을 정상적으로 관리한 경우
• 임차인이 계약갱신청구권을 행사하기 전에 임대차 계약 내용을 지방자치단체에 신고한 경우

임대인의 거절 사유:

• 임대인 또는 직계존비속의 거주
• 주택철거 또는 보수 
• 공공목적 사용
• 기타 정당한 사유

3. 전월세 신고제

전월세 계약 시 임대인과 임차인은 계약 내용을 지방자치단체에 신고해야 합니다. 신고 내용에는 계약기간, 임대료, 보증금 등이 포함됩니다. 신고하지 않을 경우 과태료를 부과합니다.

관련 법률 위헌여부에 대한 헌재 결정은?

• 헌법소원 청구인: 주택임대인협회
• 청구 이유: 전월세 상한제와 계약갱신 요구 청구권이 임대인들의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한이라며 관련 법률(주택임대차 보호법 6조의 3 등) 위헌이라는 헌법소원 청구.

헌법재판소 결정

2024년 02월 28일 이에 대해 헌법재판소 재판관들은 전원 일치 의견으로 기각 결정을 내렸습니다.

(관련 법률이 헌법에 위반되지 않는 합헌이라는 뜻)

헌재는 기각 결정의 이유에 대해 "주거안정은 인간다운 생활을 위한 필수불가결 요소이고 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호할 의무를 지므로 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다"며 "반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이뤄져 그 정도가 크다고 볼 수 없다"라고 밝혔습니다.

 

우리 사회에서 주거안정 문제는 매우 중요한 사안인 만큼 이번 헌재의 결정이 좀 더 경제적 약자의 입장에 선 결정으로 보이며 아무쪼록 갈등이 잘 봉합돼서 보다 나은 사회로 나아가기를 바랍니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다!